Subasta de una vivienda ocupada: qué significa y qué puedes esperar

Qué es la situación posesoria y dónde se indica

La situación posesoria indica si el inmueble que se subasta está libre o si hay personas que lo usan. Es un dato que puede figurar en el edicto y en la ficha del lote del Portal de Subastas del BOE. En subastas.me lo mostramos en cada lote, en el apartado «Situación posesoria», tal como lo recoge la información pública.

Importa porque condiciona dos cosas que no aparecen en el precio de remate: cuánto tardarás en disponer del inmueble y cuánto te costará conseguirlo. Un piso libre y uno ocupado con el mismo valor de subasta pueden ser compras muy distintas.

Libre, ocupada, arrendada o sin información

• Libre: el edicto indica que no hay ocupantes. Aun así, la situación puede haber cambiado desde que se publicó; conviene comprobarlo.
• Ocupado: hay personas en el inmueble. Puede ser el propio deudor, su familia o terceros.
• Arrendado: existe un contrato de alquiler. Según su fecha, su inscripción y la carga que se ejecuta, podría mantenerse tras la adjudicación.
• Sin información: el edicto no lo aclara. Es frecuente, y no significa que esté libre.

Puedes filtrar en el buscador por inmuebles libres o por inmuebles ocupados para comparar.

Qué mirar en el edicto y en la documentación

El edicto de la subasta es el primer documento que hay que leer. Además del valor de subasta y del depósito, puede indicar si el inmueble está ocupado, si es visitable y si constan arrendatarios u otros ocupantes. Normalmente no se puede visitar el inmueble, así que la información documental es casi todo lo que tendrás.

Conviene completarla con:

• La certificación de cargas o la nota simple del Registro, que puede reflejar arrendamientos inscritos u otros derechos.
• La documentación del procedimiento que sea accesible, que a veces aporta datos sobre los ocupantes.
• Una visita al exterior y al entorno, sin entrar ni molestar a los ocupantes: estado del edificio, buzones, señales de uso.

Quién puede estar dentro: deudor, inquilino u ocupante sin título

No es lo mismo quién esté dentro. A grandes rasgos, la ley distingue situaciones que se tratan de forma diferente:

El deudor ejecutado y su familia

Es el caso más habitual en ejecuciones hipotecarias. En principio, quienes ocupan el inmueble sin un derecho que pueda oponerse al adjudicatario deben dejarlo libre, y el adjudicatario puede pedir su desalojo dentro del mismo procedimiento.

Un inquilino con contrato

Aquí todo depende de los detalles: cuándo se firmó el contrato, si está inscrito, qué carga se ejecuta y qué dice la normativa de arrendamientos aplicable. En algunos casos el arrendamiento se extingue con la adjudicación; en otros, el nuevo propietario debe respetarlo durante un tiempo. Es una cuestión para revisar con un abogado.

Ocupantes sin título

Si hay personas sin ningún título, el procedimiento para recuperar la posesión también existe, pero los tiempos pueden alargarse, sobre todo si alegan algún derecho o una situación de vulnerabilidad.

Cómo se pide la posesión y el lanzamiento

En las subastas judiciales, el adjudicatario de un inmueble puede pedir al juzgado, dentro del mismo procedimiento de ejecución, que se le entregue la posesión. Si el inmueble está ocupado, el juzgado da a los ocupantes la oportunidad de justificar si tienen algún título para seguir en él. Si no lo tienen, puede acordarse el lanzamiento, es decir, el desalojo con fecha fijada por el juzgado.

Esto significa que, en muchos casos, no hace falta empezar un pleito nuevo. Pero también significa que el comprador no puede actuar por su cuenta: cambiar la cerradura o entrar en un inmueble ocupado sin resolución judicial puede tener consecuencias legales graves.

En las subastas administrativas y notariales, la forma de obtener la posesión puede ser distinta y, en ocasiones, requerir acudir al juzgado por otra vía. Depende del procedimiento.

Plazos: por qué no hay una cifra fija

Es la pregunta más habitual y la que tiene una respuesta menos precisa. El tiempo hasta recuperar la posesión depende de muchos factores:

• El tipo de procedimiento y la carga de trabajo del juzgado.
• Quiénes son los ocupantes y si alegan algún derecho.
• Si hay recursos o incidentes durante el proceso.
• Si se aplica alguna protección por vulnerabilidad que suspenda o aplace el lanzamiento.

Puede ir de unas semanas, si los ocupantes se marchan voluntariamente, a bastantes meses o más. No hay una cifra fiable para todos los casos, y desconfía de quien te dé una sin conocer el expediente. Lo prudente es planificar tu compra contando con que el inmueble no estará disponible de inmediato.

Hogares vulnerables y otras protecciones

La normativa española incluye protecciones para hogares en situación de vulnerabilidad económica o social, que pueden suspender o aplazar un lanzamiento durante un tiempo y que obligan a comunicar ciertos casos a los servicios sociales. Su alcance y su vigencia han cambiado varias veces en los últimos años.

No es posible saber de antemano si se aplicarán a un lote concreto. Si el inmueble es la vivienda habitual de una familia, tenlo en cuenta como un factor de incertidumbre y consúltalo con el despacho antes de pujar.

Cómo influye la ocupación en el precio y en tu puja

La ocupación tiene un coste real, aunque no aparezca en el edicto. Al calcular tu puja máxima, ten en cuenta:

• Los honorarios de abogado y procurador para pedir la posesión, si son necesarios.
• Los meses sin poder usar, vender o alquilar el inmueble, durante los que pagas IBI, comunidad y el coste de tu dinero.
• El estado en que puede quedar el inmueble y la reforma posterior.
• El cambio de cerradura y la puesta a punto de suministros.

La calculadora de puja tiene un apartado para estos costes de posesión. Y en la guía cuánto cuesta realmente comprar en subasta repasamos el resto de gastos. Si aún no conoces el proceso de puja, empieza por cómo pujar en una subasta del BOE.

Por qué consultar al despacho antes de pujar

Con un inmueble ocupado o arrendado, la diferencia entre una buena compra y un problema suele estar en detalles jurídicos: la fecha de un contrato, una inscripción, el tipo de procedimiento o la situación de los ocupantes. Esos detalles no se pueden resolver con una guía general.

Antes de consignar el depósito, pide que un abogado revise el edicto, las cargas y la situación posesoria del lote. En subastas.me, los informes y el acompañamiento en la posesión los presta el despacho Altiverum, con sus abogados colegiados.