Cómo pujar en una subasta del BOE, paso a paso

Qué es el Portal de Subastas del BOE

Desde 2015, las subastas judiciales y la mayoría de las subastas administrativas de España se celebran de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Allí se publican los lotes, se consignan los depósitos y se hacen las pujas. No hay sala ni presencia física: todo ocurre en línea durante un plazo fijado.

En el Portal conviven varios tipos de subasta. Las judiciales las convoca un Letrado de la Administración de Justicia en procedimientos de ejecución, como las ejecuciones hipotecarias. Las administrativas las convocan la Agencia Tributaria, la Seguridad Social u otros órganos de recaudación para cobrar deudas públicas. También hay subastas notariales. Cada tipo tiene sus propias normas, por eso esta guía describe el proceso general y te indica dónde mirar los detalles de cada lote. Si quieres una visión de conjunto más breve, tienes la página cómo funcionan las subastas del BOE.

Antes de pujar: elegir el lote y leer el edicto

Pujar es la parte más rápida del proceso. Lo que de verdad decide si una subasta es una buena compra se hace antes: elegir bien el lote y entender sus condiciones. En el buscador de subastas.me puedes filtrar por provincia, tipo de bien, precio o fecha de cierre, y ver cada lote con su mapa, su historial y datos de mercado agregados de la zona.

Antes de decidir, conviene revisar al menos:

• El edicto: fija el valor de subasta, el importe del depósito, el tramo entre pujas y las condiciones particulares. Es el documento que manda.
• Las cargas: la certificación de cargas o la nota simple del Registro de la Propiedad dicen qué hipotecas, embargos u otras cargas pesan sobre el inmueble y cuáles subsistirán tras la subasta.
• La situación posesoria: si el inmueble está libre, ocupado o arrendado. Lo explicamos en la guía qué pasa si la vivienda está ocupada.
• El coste total: impuestos, Registro, deudas que acompañan al inmueble y reforma. Está todo en cuánto cuesta realmente comprar en subasta.

Con esos datos puedes fijar tu puja máxima antes de entrar en el Portal. La calculadora de puja te ayuda a estimar el depósito, los impuestos orientativos y el margen que te queda con cada precio.

Registro con Cl@ve o certificado electrónico

Para pujar tienes que identificarte electrónicamente en el Portal de Subastas. Se admiten el certificado electrónico (por ejemplo, el de la FNMT o el DNI electrónico) y el sistema Cl@ve. Tras identificarte por primera vez, completas tus datos como usuario registrado. Sin ese paso no podrás consignar depósitos ni pujar.

Si vas a pujar en nombre de una sociedad o de otra persona, el Portal permite actuar como representante, pero tendrás que acreditar esa representación. Conviene hacerlo con tiempo, no el último día de la subasta.

El depósito: normalmente el 5 % del valor de subasta

Para poder pujar hay que consignar un depósito. En las subastas judiciales es, con carácter general, el 5 % del valor de subasta del lote. En otras subastas el porcentaje puede ser distinto, así que comprueba siempre el importe exacto en el edicto y en la ficha del lote del Portal. El depósito se constituye a través del propio Portal, con las entidades financieras colaboradoras.

Qué ocurre con el depósito depende del resultado:

• Si ganas, se descuenta del precio que tienes que pagar.
• Si no ganas, se devuelve. Al consignarlo puedes aceptar que quede reservado: así, si el ganador no paga, la adjudicación podría pasar a tu puja. Mientras tanto, ese dinero no está disponible.
• Si ganas y no pagas el resto del precio en plazo, en general pierdes el depósito.

Cómo se puja: tramos, reserva de postor y plazo de 20 días

Una vez consignado el depósito, puedes pujar durante el plazo de la subasta. En las subastas judiciales, la subasta se abre en la fecha indicada y se cierra, con carácter general, a los 20 días naturales. Puedes pujar en cualquier momento de ese plazo, a cualquier hora.

Los tramos entre pujas

El edicto fija un tramo: el importe mínimo en que deben diferenciarse las pujas. Sirve para evitar subidas de céntimos. Antes de pujar, revisa el tramo del lote y comprueba que tu cifra lo respeta: si no, la puja puede no admitirse.

Puja con tu máximo, no con impulsos

Identificado en el Portal, puedes seguir la evolución de la subasta, pero no sabrás quién puja: la identidad de los postores no se publica. Lo sensato es llegar con una puja máxima calculada de antemano, con todos los costes incluidos, y no superarla aunque la subasta se anime en los últimos minutos.

El cierre de la subasta

La subasta se cierra en la fecha y hora previstas, con una excepción importante: si se recibe una puja en la última hora, el cierre se amplía una hora más. Esto puede repetirse, con un máximo de 24 horas de ampliación. Así se evita que alguien gane solo por pujar en el último segundo.

Al cerrarse, el Portal comunica a la autoridad que subasta cuál ha sido la mejor puja. Que tu puja sea la más alta no significa todavía que el inmueble sea tuyo: falta la aprobación del remate.

Aprobación del remate y adjudicación

La autoridad que dirige la subasta revisa el resultado y decide si aprueba el remate a favor de la mejor postura. En las subastas judiciales de inmuebles, la Ley de Enjuiciamiento Civil usa como referencia el porcentaje que la puja representa sobre el valor de subasta: el 70 % y el 50 % son umbrales relevantes.

• Si la mejor puja alcanza el 70 % del valor de subasta, lo normal es que se apruebe el remate.
• Si queda por debajo, el deudor o el acreedor pueden tener la oportunidad de mejorarla o de pedir la adjudicación, y la aprobación no está garantizada.
• Por debajo del 50 %, la decisión depende de las circunstancias del caso y del procedimiento.

Las reglas cambian si se trata de la vivienda habitual del deudor, de bienes muebles o de subastas administrativas, que tienen su propia normativa. Por eso, si te interesa un lote concreto, conviene que un abogado revise qué reglas se le aplican antes de pujar.

Pagar el resto del precio

Aprobado el remate, el adjudicatario tiene que pagar la diferencia entre el depósito y el precio de su puja. En las subastas judiciales de inmuebles, el plazo general es de 40 días. Otras subastas, como las de la Agencia Tributaria, fijan plazos distintos y a menudo más cortos: el edicto los indica.

Ten en cuenta que pocas entidades financian una compra en subasta antes de la adjudicación, y que el plazo para pagar es corto. Lo prudente es tener el dinero disponible, o la financiación ya aprobada, antes de pujar. Si no pagas a tiempo, la subasta puede declararse quebrada y perderías el depósito.

Después de pagar: título, Registro y posesión

Una vez pagado el precio, se dicta el título de adjudicación. En las subastas judiciales es el testimonio del decreto de adjudicación, que junto con el mandamiento de cancelación de cargas se presenta en el Registro de la Propiedad. Con él se inscribe el inmueble a tu nombre y se cancelan la carga ejecutada y las posteriores. Las cargas anteriores y preferentes, en cambio, se mantienen.

Antes de inscribir hay que liquidar el impuesto que corresponda. Y si el inmueble está ocupado, quedará pendiente pedir la entrega de la posesión. Ambas cosas influyen en el coste y en el tiempo hasta que tengas las llaves, así que conviene tenerlas en cuenta desde el principio.

¿Buscas un lote para empezar? Puedes explorar los pisos en subasta, filtrar por inmuebles libres de ocupantes o ver las subastas por provincia más abajo.