Cuánto cuesta realmente comprar en una subasta del BOE
Todos los costes de comprar un inmueble en subasta además del precio de remate: depósito, ITP o IVA y AJD, notaría, Registro, deudas de IBI y comunidad, cargas anteriores, reforma y tiempo hasta la posesión.
Actualizada el · Información general, no asesoramiento
El precio de remate no es el coste total
En una subasta es fácil fijarse solo en el valor de subasta o en la puja ganadora. Pero el coste real de quedarte un inmueble incluye impuestos, gastos de Registro, deudas que el inmueble arrastra, cargas que no desaparecen con la subasta, la reforma y el tiempo hasta que puedes usarlo. Si no los cuentas antes de pujar, el descuento aparente puede desaparecer.
Esta guía repasa cada partida de forma general. Las cifras exactas dependen de la comunidad autónoma, del tipo de subasta y del inmueble, así que úsala como lista de comprobación, no como cálculo cerrado.
El depósito: dinero inmovilizado
Para pujar hay que consignar un depósito, en las subastas judiciales normalmente el 5 % del valor de subasta. No es un gasto: si ganas, se descuenta del precio, y si pierdes, se devuelve. Pero mientras dura la subasta, y si aceptas reservarlo, durante algo más de tiempo, ese dinero está inmovilizado.
Si ganas y no pagas el resto del precio en plazo, en general pierdes el depósito. Por eso conviene tener la financiación resuelta antes de pujar. Explicamos el proceso completo en cómo pujar en una subasta del BOE.
Impuestos: ITP o IVA y AJD
La adquisición de un inmueble en subasta tributa como cualquier otra compra. El impuesto depende de quién transmite y del tipo de inmueble.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Es lo habitual cuando el inmueble pertenecía a un particular, por ejemplo una vivienda usada embargada a una persona física. El tipo lo fija cada comunidad autónoma y puede haber tipos reducidos en determinados supuestos. La base sobre la que se calcula no siempre coincide con el precio de remate: depende de la normativa vigente y de cada caso.
IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Si la entrega está sujeta a IVA, por ejemplo porque quien transmite es una empresa o promotora y se trata de una primera entrega, se aplica IVA en lugar de ITP y, en su caso, AJD. En algunas ejecuciones es el propio comprador quien debe ingresar el IVA (lo que se conoce como inversión del sujeto pasivo). Si compras como empresa o profesional, las consecuencias también pueden ser distintas.
El impuesto se liquida antes de inscribir el inmueble en el Registro. La calculadora de puja incluye un ITP o IVA orientativo por comunidad autónoma, pero para tu caso concreto conviene confirmarlo con el despacho.
Notaría y Registro de la Propiedad
En muchas subastas judiciales y administrativas no hace falta escritura notarial. El título que se inscribe es el testimonio del decreto de adjudicación o la certificación del acta de adjudicación, según el caso. Aun así, puede haber supuestos en los que se otorgue escritura y haya que pagar notaría.
Lo que sí hay que pagar siempre es el Registro de la Propiedad: la inscripción a tu nombre y la cancelación de las cargas que se extinguen con la subasta. El coste depende del arancel registral y del número de cargas que haya que cancelar. Si encargas la tramitación a una gestoría o a un abogado, sus honorarios se suman.
Deudas que acompañan al inmueble: IBI y comunidad
Algunas deudas del anterior propietario pueden recaer sobre el inmueble y, por tanto, sobre ti como nuevo titular.
- Cuotas de comunidad: la Ley de Propiedad Horizontal hace responder al inmueble de las cuotas pendientes del año en curso y de los tres años anteriores. Pide a la administración de la finca, si puedes, información sobre la deuda.
- IBI: el inmueble queda afecto al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles pendiente, dentro de los plazos de prescripción. El ayuntamiento puede reclamártelo si el anterior titular no paga.
- Suministros: las deudas de luz, agua o gas son en principio del titular del contrato, pero dar de alta los suministros puede implicar costes de enganche o de boletín.
Cargas anteriores que no se cancelan
Con la subasta se cancelan, en general, la carga que se ejecuta y las posteriores. Pero las cargas anteriores y preferentes subsisten: el adjudicatario las asume, y su importe no se descuenta del precio. Por ejemplo, si se subasta un inmueble por un embargo y hay una hipoteca inscrita antes, esa hipoteca sigue ahí después de la subasta.
La certificación de cargas del Registro es el documento clave para saberlo. Interpretarla bien, incluida la cantidad realmente pendiente de una hipoteca anterior, no siempre es sencillo. Es una de las razones principales para pedir un informe antes de pujar.
Posesión, abogado y procurador
Si el inmueble está libre, este coste puede ser mínimo. Si está ocupado o arrendado, quizá tengas que pedir la entrega de la posesión en el juzgado, con abogado y procurador, y esperar a que se resuelva. Lo explicamos en la guía qué pasa si la vivienda está ocupada.
A eso se suman gastos menores pero seguros: cambio de cerradura, alta de suministros y, a veces, vaciado del inmueble.
Estado del inmueble y reforma
En la mayoría de subastas no se puede visitar el inmueble, así que compras sin ver el interior. Lo prudente es reservar un margen para reforma, mayor cuanto más antiguo sea el edificio o menos información tengas. Las fotos del exterior, el año de construcción y el estado del edificio dan pistas, pero no certezas.
El coste del tiempo hasta tener las llaves
Entre la puja y las llaves pasan, como mínimo, la aprobación del remate, el plazo de pago, la expedición del título y la inscripción. Si hay ocupantes, se añade el tiempo de la posesión. Durante todo ese periodo tu dinero está invertido y no produce rentabilidad, y sigues pagando IBI y comunidad desde que eres titular.
Si compras con financiación, cuenta también con los intereses de ese periodo. Si compras para alquilar, con los meses sin renta.
Cómo calcular tu puja máxima
Una forma sencilla de ordenar los números es partir del valor de mercado y restar:
- Impuestos de la adquisición (ITP o IVA y AJD).
- Registro, gestoría y, si procede, notaría.
- Deudas de IBI y comunidad que puedan recaer sobre el inmueble.
- Cargas anteriores que vayan a subsistir.
- Costes de posesión, reforma y puesta a punto.
- El coste del tiempo y el margen que quieres ganar.
Lo que queda es tu puja máxima. La calculadora de puja de subastas.me hace este cálculo contigo. Para el valor de mercado, cada lote del buscador muestra rangos agregados de la zona cuando hay muestra suficiente, y en las páginas de resultados por provincia puedes ver cómo se han cerrado subastas anteriores. Si quieres el contexto general del proceso, repasa cómo funcionan las subastas del BOE.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuesto se paga al comprar en una subasta?
Si el inmueble lo transmite un particular, lo habitual es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), con el tipo que fije cada comunidad autónoma. Si la entrega está sujeta a IVA, por ejemplo porque el transmitente es una empresa, se aplica IVA y, en su caso, Actos Jurídicos Documentados. La base y el tipo concretos dependen del caso.
¿Hace falta notario para comprar en una subasta judicial?
En muchas subastas judiciales y administrativas no hace falta escritura: el testimonio del decreto o la certificación de adjudicación es el título que se inscribe en el Registro. Aun así, puede haber casos en que se otorgue escritura.
¿Tengo que pagar las deudas de comunidad del anterior propietario?
La Ley de Propiedad Horizontal hace responder al inmueble de las cuotas de comunidad del año en curso y de los tres años anteriores. Para el IBI, el inmueble también queda afecto a las deudas pendientes. Conviene pedir información a la comunidad y al ayuntamiento antes de pujar.
¿Las cargas del inmueble desaparecen con la subasta?
Solo en parte. En general, se cancelan la carga que se ejecuta y las posteriores, pero las cargas anteriores y preferentes subsisten y las asume el adjudicatario. Por eso es clave revisar la certificación de cargas.